임차권(확정일자)과 전세권의 비교

임차권(확정일자 부)과 전세권의 비

1, 대항력 있는 임차권

주택임대차보호법 제3조제1항(대항력 등)

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다,

 

1) 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법의 성격을 가지고 있다.

민법상 임대차는 채권관계로서 등기가 된 경우에만 대항력이 부여되는 것인데 대해 주택임대차보호법에 의한 주택임대차는 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록에 의해 대항력을 부여하고 있는 것이 특징이다.

 

2) 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에 만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서는 계속 존속하고 있어야 한다.

<대법원1987.2.24 선고86다카1695판결>

 

2, 확정일자 부 임차권과 전세권의 비교

1) 의의

주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란

 

법원등기소 또는 주민센타 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미한다.

 

2) 확정일자를 받는 방법

확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 주민센타에서 받을 수 있다.

 

현재 일반국민들이 주로 이용하는 방법은 인근 읍, 면, 주민센타에 주민등록전입신고를 하면서 동시에 계약서에 확정일자를 부여받는 방법이다.

그리고 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 청구하면 받을 수 있다

 

3) 확정일자의 효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).

 

확정일자순위에 따른 우선변제 적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니한다. (상가의 경우에는 세무서에서 확정일자를 받을 수 있음)

 

이 우선변제권은

주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.

 

주의할 것은

임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류․압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다.

 

따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋다.

주의> 확정일자 부 임차인의 대항력이 익일 0시부터 시작되는 것임에 비해 근저당권은 설정 일에 즉시 효력 발생하는 차이를 이용해 부동산작업대출사기가 발행한 사례가 있음에 유의

4) 계약의 갱신과 확정일자의 순위

가, 계약서상에 보증금 및 계약기간을 갱신하였더라도 그 계약서상에 받아둔 확정일자는 유효하다.

나, 또한 기간연장의 재계약을 체결하여도 확정일자가 있는 원래의 계약서가 있고, 주민등록이 그대로 유지된다면 앞선 확정일자에 의한 우선순위가 보존된다.

다, 계약기간이 만료하였지만 계약해지의 통지를 하지 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 굳이 새로이 계약서를 작성할 필요 없이 그냥 살면 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속된다.

라, 다만 보증금이 증액된 경우 계약갱신 또는 재계약 이전에 임차주택에 저당권, 전세권이 설정되거나 확정일자 있는 임차인등 새로운 이해관계인이 존재하게 된 경우에는 그 증액된 부분에 대하여는 선순위 확정일자로서 보호받을 수 없다. 증액된 보증금 전액에 대하여 보호를 받기 위하여 재계약서를 작성하고 이 계약서에도 확정일자를 받아두는 것이 필요하다. 새로 확정일자를 받게 되면 증액된 보증금에 관하여 그 일자 이 후의 후순위 근저당권 등 권리자보다 우선순위를 얻게 된다.

 

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